La loi portant promotion immobilière, qui vient d’être publiée au Journal officiel, scelle définitivement le cadre de l’immobilier en donnant un contenu clair aux concepts-clés de la promotion immobilière aux Comores. Par exemple, le texte définit l’emphytéose comme un bail de longue durée de dix-huit ans au moins et de quatre vingt dix neuf ans au plus.
Ainsi, l’emphytéose passée avec l’Union des Comores a pour effet, de conférer au contractant un droit de jouissance sur les terres du domaine foncier national avec le droit de propriété des installations et ouvrages réalisés par lui.
La loi définit clairement ce qu’est un promoteur immobilier. Il s’agit de toute personne physique ou morale de droit public ou privé agréée qui réalise l’une ou plusieurs des activités de promotion immobilière.
Selon la loi, toujours dans les dispositions générales, le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers une autre personne appelée maître d’ouvrage, à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrat de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.
Avantages fiscaux et fonciers
Autres concepts-clés. La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat de promotion immobilière. La vente d’immeuble à construire peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à payer le prix à la date de livraison.
Par contre, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que la propriété des constructions y existant. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
Conformément aux dispositions de la nouvelle loi, le logement social est un logement décent, offrant un minimum de fonctionnalité, de sécurité, de confort et d’hygiène. Il est produit avec l’appui de l’Union des Comores.
Et les coopératives d’habitat sont des associations de personnes fondées sur le principe d’union, de solidarité et d’entraide mutuelle dont les membres sont volontairement regroupés pour la réalisation de logements sociaux au profit de leurs membres. La loi sur la promotion immobilière ne manque pas de préciser les modes d’accès au domaine foncier national pour l’activité de promoteur immobilier.
Son article 6 retient l’acquisition en pleine propriété des terres du domaine foncier national et le bail emphytéotique comme modes d’accès aux terres par les promoteurs immobiliers. La démarche consiste à soumettre une demande auprès du ministère en charge de l’urbanisme et de la construction à laquelle est joint un projet immobilier approuvé par celui-ci.
Ainsi, conformément aux articles 10 et 11, le promoteur immobilier est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître d’ouvrage. Par ailleurs, le nouveau texte énumère et délimite les obligations qui engagent les parties d’un contrat de vente d’immeuble à construire ou celui de bail à réhabilitation.
Aussi la loi prévoit dans ce cadre un certain nombre d’avantages fiscaux et fonciers aux promoteurs. Elle accorde une minoration de prix de terrain du domaine foncier de l’Etat ou de ses démembrements aux sociétés de promotion immobilière. Elle concède en plus aux promoteurs une exonération fiscale substantielle et un allègement de taxes sur les principaux matériaux de construction.
L’identification claire de ces avantages ouvre la voie aux jeunes promoteurs déterminés à accompagner le gouvernement dans sa politique de production de l’habitat décent pour tous les Comoriens. Ces nombreux avantages offerts vont encourager les candidats à la promotion immobilière.
